Bij de aankoop van een woning met een asbestdak moet je als koper in België rekening houden met meerdere verplichte certificaten, beperkingen en toekomstige saneringsverplichtingen. Sinds 23 november 2022 is een asbestattest bij verkoop verplicht, waarin nauwkeurig wordt beschreven of en in welke staat het asbesthoudend materiaal zich bevindt. Bovendien zijn er aanpassingsverboden opgelegd, zoals het installeren van zonnepanelen op een asbestdak, en is volledige verwijdering tegen 2034 in Vlaanderen verplicht. In dit artikel beantwoorden we de belangrijkste vragen over het aankopen van een huis met een asbestdak, belichten we juridische plichten, geven we een duidelijk beeld van de kosten, en bespreken we hoe je het best voorbereid te werk gaat.
Wat is een asbestdak en hoe herken je het?
Een asbestdak bestaat uit dakbedekkingen waarin asbestvezels zijn verwerkt voor hun sterkte, hittebestendigheid en isolatiecapaciteiten. Je herkent asbestdaken meestal aan volgende kenmerken:
- Golfplaten of dakleien op basis van cement.
- Meestal grijze of vale kleur, soms verweerd naar lichtere tinten.
- Ouderdom: gebruikt tussen de jaren ’40 en laat ‘90.
- Producten met vermelding van producenten als Eternit (bouwmateriaal bekend voor asbesttoepassingen).
De meest voorkomende soorten asbestdaken zijn opgesomd in onderstaande tabel.
| Type | Omschrijving | Toepassingsperiode |
|——|————–|——————–|
| Asbestcementgolfplaat | Gegolfde dakbedekking, vaak op schuren en stallen | 1945-1998 |
| Asbestcementlei | Platte leien voor hellende daken | 1960-1998 |
Is een asbestattest verplicht bij aankoop van een woning in België?
Ja, een asbestinventarisattest is verplicht sinds 23 november 2022 bij de verkoop van een woning ouder dan bouwjaar 2001 volgens de Vlaamse overheid en OVAM (Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij). Dit attest vermeldt:
- De aanwezigheid van asbesthoudende materialen.
- De staat van deze materialen.
- Adviezen omtrent veiligheid en verwijdering.
Indien de verkoper geen geldig attest kan voorleggen, is de verkoop juridisch ongeldig.
Hoe wordt een asbestinventaris opgesteld?
- Een gecertificeerd asbestdeskundige inventarisatie (ADI) bezoekt de woning.
- Visuele inspectie van risicovolle toepassingen en, indien nodig, materiaalstaalname.
- Analyse in erkend laboratorium.
- Rapportage in asbestveiligheidsbeoordeling.
Wat kost een asbestattest?
De kostprijs voor het opmaken van een asbestattest varieert tussen de €350 en €750, afhankelijk van de grootte van het pand en de bereikbaarheid.
Mag je zonnepanelen plaatsen op een huis met een asbestdak?
Nee, het plaatsen van zonnepanelen is wettelijk verboden op constructies die asbesthoudende materialen bevatten volgens OVAM-richtlijnen. Dit wordt toegelicht omdat:
- Mechanische belasting het asbest kan beschadigen.
- Vezelvrijgave een ernstig gezondheidsrisico vormt.
Wat zijn de alternatieven als je toch zonnepanelen wilt?
- Volledige verwijdering van het asbestdak door een erkende asbestverwijderaar.
- Plaatsing van zonnepanelen op een nieuwe, asbestvrije dakconstructie.
Welke werken zijn verboden op een asbestdak?
De verboden werken op asbestdaken zijn samengevat in onderstaande tabel.
| Werkzaamheden | Status | Reden |
|—————|——–|——–|
| Zonnepanelen installeren | Verboden | Beschadiging en vezelvrijgave |
| Dak ontmossen/reinigen | Verboden | Hogedrukreiniging vernietigt structuur |
| Bedekken met nieuwe daklaag | Verboden | Insnoering kan beschadiging veroorzaken |
Slechts verwijdering en professionele afvoer zijn toegelaten.
Wanneer is verwijdering van een asbestdak verplicht?
Verwijdering is verplicht:
- Voor 2034, conform het Actieplan Asbestafbouw Vlaanderen.
- Bij zichtbare schade zoals breuken, barsten of afbrokkeling.
- Bij renovatiewerken die de dakstructuur verstoren.
Wat is het risico bij beschadigde asbestdaken?
Bij beschadiging komen asbestvezels vrij, wat kan leiden tot:
- Asbestose (longfibroseziekte).
- Mesothelioom (kankersoort geassocieerd met asbest).
Kan je onderhandelen over de prijs bij een huis met asbestdak?
Ja, de aanwezigheid van een asbestdak is een sterk onderhandelingspunt vanwege:
- Toekomstige saneringsplicht tegen 2034.
- Verwachte verwijderings- en vernieuwingskosten.
Hoeveel kan je gemiddeld afdingen?
Volgens vastgoedexperts geeft een asbestdak aanleiding tot een onderhandelingsmarge van gemiddeld 5% tot 15% op de vraagprijs.
Wat zijn de kosten om een asbestdak te verwijderen?
De geschatte kosten voor asbestverwijdering en dakrenovatie staan hieronder.
| Greep uit kosten | Gemiddelde prijs (incl. BTW) |
|——————-|—————————–|
| Verwijdering asbestdak | €25 tot €45 per m² |
| Nieuwe dakbedekking | €60 tot €120 per m² |
| Complete dakrenovatie incl. isolatie | €120 tot €200 per m² |
De prijzen variëren afhankelijk van dakoppervlakte, complexiteit en toegankelijkheid.
Zijn er premies beschikbaar voor asbestverwijdering?
De Vlaamse overheid voorziet in 2024 een asbestverwijderingspremie, waarbij je €8/m² kan terugkrijgen bij inschakeling van erkende verwijderaars.
Wat zijn de verplichtingen na aankoop als het asbestdak behouden blijft?
Na aankoop ben je als eigenaar verplicht:
- Het dak in goede staat te houden.
- Jaarlijks visuele inspecties uit te voeren.
- Geen activiteiten uit te voeren die schade kunnen veroorzaken.
- Schadegevallen te melden aan bevoegde instanties (gemeente of OVAM).
Verwaarlozing kan leiden tot boetes en gedwongen sanering.
Wordt een hypotheek moeilijker bij aankoop van een huis met asbestdak?
Banken kunnen strikter zijn, maar een hypotheek wordt niet standaard geweigerd bij aanwezigheid van een asbestdak. Factoren van invloed zijn:
- Kostprijs sanering versus waarde pand.
- Tijdsplanning richting verwijdering (tegen uiterlijk 2034).
Enkele banken kunnen een extra waarborgsom eisen of voorwaarden opleggen.
Wat is belangrijk om te controleren voor je beslist te kopen?
Let bij huizen met een asbestdak op de volgende controlepunten:
- Geldig asbestattest aanwezig?
- Visuele staat van het dak (barsten, beschadiging)?
- Kostenraming voor verwijdering en vervanging.
- Beschikbare premies en subsidies.
- Onderhandelingsmogelijkheden bij de aankoopprijs.
Breng zeker een erkende asbestdeskundige mee bij de technische inspectie van de woning.
Is het verstandig een huis met asbestdak te kopen?
Een huis kopen met een asbestdak is niet zonder risico’s maar ook niet automatisch ongeschikt als investering. Bereid je grondig voor door de asbeststatus van het pand te kennen, budgeteer toekomstige verwijderingskosten, en onderhandel een juiste prijs waarbij kosten voor sanering zijn meegerekend. Door de juiste voorzorgen te nemen en enkel te werken met gecertificeerde diensten, kan een woning met een asbestdak alsnog een verstandige aankoop blijken.
Wil je professioneel advies of een vrijblijvende kostenschatting? Praesy helpt je graag bij elke stap in jouw aankoopproces.