Wens je een appartement te verkopen of over te dragen in Vlaanderen in 2025? Dan moet je in veel gevallen beschikken over een asbestattest. Sinds 23 november 2022 is het verplicht om bij verkoop van gebouwen gebouwd vóór 2001 een asbestattest te kunnen voorleggen. Nieuw in 2025 is dat ook de gemeenschappelijke delen van appartementsgebouwen, zoals traphallen en kelders, een eigen asbestattest moeten hebben vanaf 1 mei. In dit artikel lees je alles over de verplichtingen voor private appartementen, de nieuwe regels voor verenigingen van mede-eigenaars (VME), uitzonderingen per bouwjaar, kosten, procedure, geldigheid en meer. Zo weet je zeker of en wanneer jij actie moet ondernemen.
Is een asbestattest verplicht voor een appartement in 2025?
Ja, een asbestattest is verplicht voor een appartement in Vlaanderen in 2025 bij verkoop of schenking als het gebouw voor 2001 werd gebouwd. Voor privé-appartementen geldt deze verplichting sinds 2022. Voor de gemeenschappelijke delen (zoals inkomhal en traphal) wordt het vanaf 1 mei 2025 verplicht.
De verplichting hangt af van de volgende factoren:
- Bouwjaar: vóór 2001 verplicht, na 2000 niet vereist
- Transactie: verkoop, schenking, erfpacht, recht van opstal
- Groottes: appartementen kleiner dan 20 m² zijn alleen verplicht bij samenvoeging
Wat is een asbestattest precies?
Een asbestattest is een officieel document opgesteld door een erkend asbestdeskundige (inventarisatie) dat vastlegt waar en in welke toestand asbesthoudende materialen aanwezig zijn in een gebouw.
Belangrijke termen en definities:
- Asbestveilig: asbest aanwezig, maar geen direct gevaar bij normaal gebruik
- Niet asbestveilig: asbest aanwezig met risico’s voor gezondheid en leefomgeving
- Asbestvrij: geen asbest-materialen aanwezig in het gebouw
Een asbestattest bevat onder andere:
- Lijst van waargenomen asbesttoepassingen
- Risicobeoordeling per materiaal
- Adviezen voor beheer of verwijdering
Wanneer is het asbestattest verplicht voor gemeenschappelijke delen?
Vanaf 1 mei 2025 is een asbestattest verplicht voor de gemeenschappelijke delen van appartementsgebouwen gebouwd voor 2001.
De gemeenschappelijke delen omvatten bijvoorbeeld:
- Inkomhallen
- Traphallen
- Liften en machinekamers
- Kelderruimtes
- Dakstructuren
Hierbij de deadlines:
| Gebouwsituatie | Verplichting gemeenschappelijke delen |
|————————————-|—————————————-|
| Appartementsgebouwen gebouwd <2001 | Vanaf 1 mei 2025 |
| Nieuwbouw (bouwjaar ≥2001) | Niet verplicht |
Een transactie zonder geldig asbestattest voor de gemeenschappelijke delen kan vanaf dan niet meer rechtsgeldig worden afgerond.
Wat moet de vereniging van mede-eigenaars (VME) doen?
De VME (Vereniging van Mede-Eigenaars) is verantwoordelijk voor het laten opstellen van dit attest voor de gemeenschappelijke delen van het appartementsgebouw.
De stappen die de VME moet ondernemen:
- Aanstelling van een erkend deskundige
- Inventarisatie van alle gemeenschappelijke zones
- Voorlegging van het asbestattest bij verkoop van een deel van het gebouw
Welke uitzonderingen bestaan er op de plicht?
Er zijn enkele belangrijke uitzonderingen op de verplichting van een asbestattest:
- Gebouwen gebouwd in 2001 of later zijn vrijgesteld, omdat het gebruik van asbest wettelijk verboden werd in 1998 en uitgefaseerd werd tegen 2000.
- Zelfstandige eenheden kleiner dan 20 m² die niet met anderen verbonden zijn.
- Volledige afbraak van het gebouw binnen 5 jaar na aankoop zonder tussentijds gebruik.
| Situatie | Verplichting Asbestattest |
|————————————————|————————————|
| Bouwjaar vóór 2001, verkoop of schenking | Verplicht |
| Bouwjaar 2001 of later | Niet verplicht |
| Kleine eenheid <20 m² zonder samenhorigheid | Niet verplicht |
| Gebouw volledig gesloopt binnen 5 jaar | Vrijgesteld onder voorwaarden |
Hoe wordt een asbestattest opgemaakt?
Een asbestattest wordt opgemaakt op basis van een niet-destructieve visuele inspectie en eventuele staalnames door een erkend asbestdeskundige inventarisatie.
Typische stappen bij de opmaak:
- Bepalen van inspectieomvang en zones
- Visuele controle van aanwezige materialen
- Mogelijke staalafnames (bij twijfel)
- Analyse in een erkend laboratorium
- Opmaken van het attest
Materiaaltypes die regelmatig worden gecontroleerd zijn:
- Dakbedekking (leien, golfplaten)
- Pleisterwerk
- Vloerbekleding (tegels, vinyl)
- Radiatorbekleding
- Vensterbanken
Hoeveel kost een asbestattest voor een appartement?
De kosten van een asbestattest voor een appartement in Vlaanderen liggen gemiddeld tussen de € 350 en € 600 per privé-eenheid.
De specifieke prijs hangt af van:
- Oppervlakte van de wooneenheid
- Aantal te inspecteren toepassingen
- Bereikbaarheid van ruimtes
- Noodzakelijke staalnames
Voor gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw varieert de kostprijs afhankelijk van de grootte van het gebouw. Een gemiddelde prijsindicatie:
| Type gebouw | Richtprijs gemeenschappelijke delen |
|———————————|————————————-|
| Kleine residentie (4 units) | Vanaf € 750 à € 1.200 |
| Middelgrote residentie (10 units)| Vanaf € 1.500 à € 2.500 |
| Grote residentie (20+ units) | Vanaf € 3.000+ |
Wat is de geldigheid en houdbaarheid van een asbestattest?
Een asbestattest heeft een onbepaalde geldigheid, tenzij:
- De toestand wijzigt door renovatiewerken
- Er asbesthoudende materialen verwijderd worden
- De Europese of Vlaamse regelgeving verandert
Daarnaast kan een ouder asbestattest door de koper alsnog als onvoldoende worden beoordeeld bij verkoop.
Wanneer moet een nieuw asbestattest worden aangevraagd?
Een nieuwe opmaak wordt vereist wanneer:
- De eerdere inventaris onvolledig bleek
- Verbouwingen nieuwe asbesttoepassingen blootleggen
- Er wijzigingen zijn in eigendomsstructuren (bvb. samenvoeging)
Wat gebeurt er als je geen asbestattest hebt in 2025?
Bij ontbrekende asbestattesten in 2025 kunnen volgende gevolgen optreden:
- Verkoopverbod: transactie kan niet rechtsgeldig doorgaan
- Boetes: Bestuurlijke boete opgelegd door OVAM
- Aansprakelijkheid: Informatieplicht niet nagekomen richting koper
Volgens OVAM kan een administratieve sanctie oplopen tot € 10.000 afhankelijk van de ernst van de inbreuk.
Hoe verloopt de controle en handhaving?
De OVAM (Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij) is verantwoordelijk voor:
- Toezicht op correcte naleving
- Random controles bij vastgoedtransacties
- Opleggen van sancties
Vastgoedmakelaars en notarissen controleren tijdens de verkoop of schenking actief of het verplichte attest aanwezig is.
Wat verandert er in de toekomst na 2025?
Vanaf 2032 moet élke eigenaar van een gebouw gebouwd vóór 2001 over een correct en actueel asbestattest beschikken, ongeacht verkoop of verhuurplannen.
Samenvatting van de uitrol:
| Deadline | Verplichting |
|——————–|———————————————————————-|
| 23 november 2022 | Asbestattest verplicht bij verkoop van private woningen <2001 |
| 1 mei 2025 | Asbestattest verplicht voor gemeenschappelijke delen appartementsgebouwen |
| 31 december 2031 | Volledige inventarisatieplicht voor alle gebouwen <2001 |
Kort samengevat: ja, in 2025 is een asbestattest verplicht voor appartementen in Vlaanderen die gebouwd zijn voor 2001, zowel voor privé-eigendommen bij verkoop als voor gemeenschappelijke delen vanaf 1 mei 2025. Eigenaars en VME’s doen er goed aan tijdig een erkenning aan te vragen om problemen bij vastgoedtransacties te vermijden. Wil je meer weten of je attest laten opstellen? Doe dan zeker beroep op een ervaren expert zoals Praesy om alles correct in orde te brengen.